Учет аренды в 2023 году

Основные понятия договора аренды

Основным документом, регулирующим арендные отношения, является глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендным объектом может быть различное имущество, которое сохраняет свои естественные свойства при использовании и объединено в юридической сфере под термином "непотребляемые вещи". Это позволяет вернуть исходный объект владельцу, сохраняя его функциональные и качественные характеристики без каких-либо изменений. Примерами таких объектов являются земельные участки, здания, оборудование, транспортные средства и другие объекты, которые обычно являются основными средствами организаций.

Арендный объект, признаваемый основным средством, должен соответствовать критериям, установленным в пункте 4 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», действующего с 2022 года, или пункте 4 ПБУ 6/01, утвержденном приказом Министерства финансов России от 30.03.2001 № 26н. Всего существует четыре критерия:

• Назначение объекта заключается в использовании его в деятельности организации, включая арендные операции по передаче арендатору.
• Объект используется в течение длительного периода, превышающего 12 месяцев, или выходит за рамки обычного операционного цикла организации, который обычно длится более 12 месяцев.
• Объект будет приносить доходы в будущем и не предназначен для перепродажи.
• Объект имеет материальную форму.

Также существует дополнительное условие: необходимо одновременное выполнение всех этих условий.

Арендодатель (владелец имущества) предоставляет его в аренду, а арендатор принимает его в пользование. В соответствии с общепринятыми правилами аренды, арендодатель остается собственником предмета сделки. Арендатор временно использует и владеет имуществом в период действия договора аренды, но не приобретает права собственности.

Передача права собственности может состояться только в том случае, если в договоре есть условие о выкупе имущества по окончании срока аренды. Когда это условие присутствует в договоре лизинга, процесс выкупа устанавливается посредством других договорных соглашений, таких как договор купли-продажи. Лизинг по сути функционирует как разновидность аренды, а условия, касающиеся перехода права собственности, регулируются договором купли-продажи.

Учет ОС у арендодателя

Кто отвечает за ведение учета основных средств, которые являются объектами аренды на балансе?

Ответственность за ведение учета основных средств, включая арендованные объекты, лежит на арендодателе, поскольку он является их владельцем.

Какие балансовые счета используются для учета основных средств в аренде?

Для учета основных средств в аренде используются балансовые счета 01 "Основные средства" и 03 "Доходные вложения" по первоначальной стоимости.

В плане счетов бухгалтерского учета, утвержденном приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н, счет 01 выделен для всех основных средств, включая арендованные. Согласно ФСБУ 6/2020, аналогично предыдущему ПБУ 6/01, основные средства, предназначенные для аренды, рассматриваются как доходные вложения и учитываются на счете 03.

Какие счета используются для учета доходов от аренды?

Для учета доходов от аренды применяются счета 90 «Продажи» и 91 «Прочие доходы и расходы».

Согласно пункту 5 ПБУ 9/99 (утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н), если организация получает основные доходы от аренды имущества, арендные платежи рассматриваются как выручка и должны быть учтены на счете 90.

Однако в пункте 7 ПБУ 9/99 указано, что арендные платежи включаются в категорию "прочие доходы", но с условием: «Учесть положения п. 5». Это означает, что если организация имеет другие основные виды деятельности, отличные от аренды, то арендные поступления считаются прочими доходами и отражаются на счете 91.

Организация самостоятельно определяет классификацию своих доходов и и отражает эту информацию в своей учетной политике.

Учет аренды основных средств, представленный в виде бухгалтерских проводок, описывается в таблицах. Далее в тексте используются следующие сокращения:

• ОС — основные средства;
• ДВ — доходные вложения.

Если аренда ОС — основная деятельность

Если аренда ОС — прочий вид деятельности

Пояснения к проводкам:

1. Амортизация начисляется на счет 91.

Изначально объект использовался в производственных целях, и амортизация начислялась на учетных счетах, связанных с затратами. После передачи объекта в аренду, начисление амортизации производится на счет 91, вместе с прочими доходами. Это соответствует требованиям Положения о бухгалтерском учете 10/99 (утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н), которое предписывает учитывать связь между доходами и расходами (принцип соответствия доходов и расходов) при отражении их в отчетности.

2. Объект остается учитываться на счете 01.

После передачи в аренду, объект используется исключительно для целей аренды. Возникает вопрос о переносе его учета на счет 03. Однако, следующие факторы указывают на то, что такой перенос не требуется:

• Объект не может рассматриваться исключительно для аренды. Изначально он был приобретен для производственных целей, а после окончания аренды может быть снова использован в производстве.
• Нет соответствующего нормативного требования о переносе для отчетности или налогообложения, и такой перенос не имеет смысла.

Примеры таких объектов включают станки и автомобили.

Однако, организация имеет свободу заключать договоры по своему усмотрению. Если организация, у которой аренда является одной из прочих операций, желает заключить договор аренды, при этом специально приобретая объект только для аренды, то разумно будет использовать счет 03 для учета объекта и счет 91 для учета доходов и расходов.

Учет арендованных основных средств у арендатора

Арендуемое имущество представляет собой имущество, которое не является собственностью арендатора, поэтому для его учета используется специальный забалансовый счет 001. Оценка объектов, которые должны быть учтены на этом счете, указывается в договоре аренды. При получении и передаче имущества объект учитывается на дебете счета 001. По окончании аренды и фактическому возврату имущества производится запись по кредиту 001.

Затраты, связанные с монтажом арендованного имущества и подтвержденные соответствующими документами и экономическими расчетами, могут быть учтены в качестве расходов однократно для целей расчета налога на прибыль, согласно Письму Минфина России от 15.09.2005 № 03-03-04/1/199. Однако позднее Минфин выпустил другое письмо, в котором разъяснил, что такие затраты должны быть равномерно распределены на протяжении срока действия договора аренды, согласно письму Минфина от 01.02.2011 № 03-03-06/1/49. Из-за противоречивых разъяснений ведомства может потребоваться судебное разрешение для подтверждения позиции об однократном учете затрат на монтаж в налоговом учете. Суды поддерживают такой подход, как указано в Определении ВАС РФ от 24.11.2008 N 12532/08.

Арендные платежи считаются расходами арендатора и отражаются в себестоимости или прочих расходах, в зависимости от функций арендованного актива.

Итоги

Арендодатель, являющийся собственником имущества, отвечает за ведение учета объектов, находящихся в аренде, на балансовых счетах. Начиная с 01.01.2022, операции по аренде должны учитываться согласно правилам, установленным в ФСБУ 25/2018. Однако стандарт можно было применять и ранее, и это должно было быть указано в учетной политике организации.